ここ数年は不動産価格上昇率は停滞しています。むしろ香港不動産価格は崩壊した方が庶民にとっては幸せかもしれません。劇薬ですが。
過去 13 年間で、香港の居住用不動産価格は 275% (インフレ調整後 165%) も急騰し、2009 年には 28.5%、2010 年には 21%、2012 年には 25.7%、2014 年には 13.6%、そして 14.7% という目覚ましい成長を遂げました。対照的に、香港の実質所得は何年も実質的に停滞しています。
しかし、市場の冷え込み対策、暴力的な抗議行動、米中貿易戦争、進行中の COVID-19 パンデミックの複合的な影響により、香港の住宅市場は過去 3 年間安定しています。
格付評価局 (RVD) によると、香港の居住用不動産価格指数は、2020 年のわずかな年間上昇率 0.2% に続いて、2021 年 11 月に前年比 2.85% と小幅に上昇しました。インフレを調整すると、居住用不動産の価格は同期間にわずか 0.95% 上昇しました。
そして中国本土はと言うと、、
中国の不動産危機は危険な次の段階に入っています。
2022. 7.14のロイターの報道によると、 中国の不動産危機は、フライパンから火に飛び火している状態だと言われています。
シティグループによると、22都市の住宅購入者が、未完成の住宅に対する住宅ローンの支払いを拒否しているという。
この珍しい抗議行動は、オフショア開発者債券のデフォルトリスクを、6兆ドルの住宅ローンを抱える銀行にまで拡大させる読みだ。
習近平国家主席が取り組んでいるデレバレッジの太いテールリスクが顕在化しており、北京を窮地に追い込んでいる。新発売の物件は、ほとんどの場合、建設前に販売される。
多額の負債を抱えるデベロッパーが資金不足に陥ると、購入者は借金を背負うだけになってしまう。恒大は2020年に地元当局に宛てた書簡で、この問題を警告した。
同社は、60万戸の未完成のマンションに対して200万人の購入者が抗議するなど、巨大な財務的・社会的リスクを引き起こすとし、現金不足を避けるために子会社の上場を許可するよう嘆願した。
これが今の香港人の実情だと香港人の知人は言っています。
永遠のバブルは存在しないし、ゴールドマン・サックスは、香港の住宅価格が2025年末までに20%下落すると予測しています
「25bpの利上げごとに、利上げ前の状態で手頃な価格を維持するには、所得が約5％上昇するか、不動産価格が5％下落する必要がある」と報告書で述べています。
https://www.reuters.com/world/asia-pacific/goldman-sachs-expects-hong-kong-home-prices-fall-20-by-end-2025-2022-03-30/
香港の人々は、世界で最も高価な住宅と最も狭い居住空間を通じて、その低い税金の代償を払っている。
地価高騰の問題は政府の財政や低税率の環境と結びついている可能性があり、
住宅が買えない、補助金付きの公共住宅に入居するのに10年も待たなければならない問題もあります。
「社会構造の底辺にいる若者には、本当に上昇するチャンスがないのです」との声も
この問題の根源は、香港の歴史に遡ることができる。英国の行政官は、世界的な帝国を運営するという戦略に従って、旧植民地に低税率のシステムを構築した。香港は、個人所得税や法人税が低く、付加価値税や輸入税もないため、積み替え港や中国の表玄関から、国際金融の中心地へと急速に発展していったのである。1997年に香港が中国に返還された後も、その低税率の伝統は続いている。
何十年もの間、最大の収入源は住宅、工場、ショッピングセンターなどの建設に必要な公有地の開発業者への売却であった。
今までの香港税収は「不動産市場からの大きな収入なしに、どうやって政府の支出を支えることができるのか」と、香港保険局の会長が発言している様に
地価高騰政策により税収を賄ってきた面が大きい。
もちろん、政府は長年にわたり、地価高騰政策を否定してきた。Far East Consortium Internationalのマネージング・ディレクター、クリス・フーン・チョン・タード氏は、香港の典型的な住宅地プロジェクトの総費用の60％から70％が土地代であり、香港以外の地域で見られる20％から30％の範囲の2倍以上であると述べています。
香港は土地が不足しているわけではなく、街の40％が自然公園として確保されている。
しかし、土地の供給に焦点を当てることは、病気の治療法を見つけるのではなく、病気の症状に対処することに似ていると、保険局のチェン氏は言います。
「政府指導者、政党、利益団体に調和の重要性を認識させる必要がある。大義のために犠牲を払う必要があるのです」。香港大学の経済学教授でフィリップ・ウォン・ケネディ・ウォン教授（政治経済学）は、短期的な解決策として、補助金付きの公共住宅を民営化し、既存の公共アパートの供給量を増やし、当面の安心を提供することができるかもしれない、と語っています。
https://www.google.com/amp/s/amp.scmp.com/business/article/3029820/hongkongers-pay-price-their-low-taxes-through-worlds-most-expensive-homes
ここから見えるのは今までの、弱者切り捨ての不動産税収だよりでは立ち行かなくなったという事。
また、香港の家計負債率は世界屈指の高さですね。
この所の負債増加のスピードはなにかを暗示していると思われます。
もし、経済が停滞する(今の習近平氏の方針では停滞するでしょう。本土で不動産により銀行まで取り付け騒ぎが起きている様に)様になればこれが家計に影響し、それが富裕層含めて波及する可能性があります。
抵当物件数の推移がもし増加しているならそれを表しているかもしれません。
https://www.ceicdata.com/ja/indicator/hong-kong/household-debt--of-nominal-gdp
香港の生活費は、平均して日本より23.64%高く
香港の家賃は、平均して日本より233.49%高い。
https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Hong+Kong
2020年の香港市民の月収の中位数は1万7,100香港ドル (30万円ちょい)
1991年と比較すると6,000香港ドル増えた。この調査によると、3万香港ドル(月収50万円)を受け取る人の増加が顕著であるとしたが、平均価格が1億円を越える世界で最も高額な不動産市場ということを考えると、それでも購入するには厳しい数字
収入幅トップ3（外国人メイドを除く）で見ると、男性で最も多いのが3万香港ドル以上で59万人（前年は57万7300人）、続いて2万～2万9,999香港ドル＝43万1900人（同42万7100人）、1万5,000～1万9,999香港ドル＝36万6800人（同37万7800人）、1万～1万4,999香港ドル＝33万1700人（同36万1300人）。1万～1万9999香港ドルの給与所得者が減少し、2万香港ドルの以上の労働者の人口が増えたことが明確になった
https://www.google.com/amp/s/hongkong.keizai.biz/amp/headline.php%3fid=1394
こうして見ると、不動産価格と所得が解離していますね。
この月収で家賃が日本の230%高いとなると、不動産価格の上昇率と給与の中央値の増加率が解離しています
この状態で何故家計負債率が100%に近いのか？